מסלול חיזוק או מסלול הריסה? כל מה שאתם צריכים לדעת על תמ"א 38

מטרת תכנית מתאר ארצית (תמ"א) שנכנסה לתוקף ב-2005 היא לחזק בניינים שנבנו בעבר ללא חיזוקים נגד רעידות אדמה. הכסף הרב הנדרש לחיזוק וחידוש הבניינים מגיע מזכויות הבניה ומהרווח שנוצר עקב הוספת קומות ודירות חדשות.

מסלולי תמ"א 38

לתכנית התמ"א יש שני מסלולים:
1. מסלול חיזוק ועיבוי – מסלול זה כולל הרחבה של הדירות הקיימות על ידי הוספת ממ"ד, מרפסת, מעלית ובדרך כלל גם חניה ומחסן, וזאת בהתאם לאפשרויות התכנון בבניין. כמו כן, במסלול זה הבניין עובר שיפוץ מאסיבי הכולל חיפוי חיצוני חדש, לובי מוגדל וחדש וטיפול בכל התשתיות הקיימות, כגון מים, ביוב, חשמל ועוד.

2. מסלול הריסה ובנייה – במסלול זה הורסים את הבניין הקיים ובונים בניין חדש העומד בכל התקנים הנדרשים מבניינים חדשים. מסלול זה מיועד למי שרוצה לקבל בית חדש מהיסוד. 

איזה מסלול עדיף? 
לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות. בסופו של דבר הנתונים התכנוניים כמו גודל המגרש, כמות הדירות הקיימות, מיקום הבניין בתוך המגרש, וכמה קומות העירייה תאשר בהריסה הם אלו הקובעים את מסלול התמ"א. לרוב הבניינים מקבלים אישור למסלול אחד בלבד ורק לעיתים נדירות הם נמצאים כמתאימים לשני המסלולים. 

מדוע זה כדאי? 
בעלי הדירות לא מוציאים שקל מכיסם בפרויקט כזה, ומנגד הם נהנים מדירה משודרגת עם ערך גבוה בכ- 40% והגנה מפני רעידות אדמה ופגיעות טילים (ממ"ד). המשמעות היא דירה משודרגת ללא הוצאות מיותרות. 

בנוסף, היזם מתחייב לשאת בכול המיסים בעיקר בשל העובדה שעל רוב המיסים יש פטורים. החל משנה שעברה קיים פטור מלא ממס שבח וקיימות הטבות בהיטלי השבחה. גובה ההטבות עדיין בדיון חקיקתי וגם משתנה בין עירייה לעירייה בהתאם למדיניות ולתכניות שלה. 

ההסכמות הנדרשות 
ההסכמות של בעלי דירות נקבעו בחקיקה בכנסת בתיקונים שונים לחוק המקרקעין. בשני המסלולים נדרשות הסכמות של כל בעלי הדירות. למרות שניתן להגיש בקשה להיתר בניה במסלול של חיזוק והרחבה עם רוב של לפחות שני שליש (2/3) מבעלי הדירות בבניין וכן ניתן להגיש בקשה במסלול הריסה ובניה עם רוב של לפחות של 80%, מומלץ מאד לא להתעלם מבעלי הדירות שעדיין לא חתמו. בסופו של יום יש צורך בחתימה של כלל בעלי הדירות כדי לקבל היתר בניה, ליווי בנקאי ורישום תיקון הבית המשותף.

חשוב לזכור שלכל מי שלא חתם יש סיבות לכך, וכדאי מאד לנסות לשכנע אותם שיצטרפו לפרויקט ולזמן אותם לכול הפגישות. במידה והפרוייקט יתקדם למורת רוחם, הם רשאים להגיש התנגדויות לוועדה המקומית בעירייה ואחר כך בוועדת הערר המחוזית ובהמשך (על מנת לקבל היתר בניה) תצטרכו לתבוע אותם אצל המפקח על בתים משותפים. ברוב המקרים אתם תצליחו לקבל אישור מהוועדות להמשיך בפרוייקט אך לא תוכלו לדעת כמה זמן העיכובים האלו  ייקחו ומה תהיה התוצאה. 

לכן, על מנת להימנע ממצבים של ניגודי אינטרסים ומריבות, וכדי שהפרויקט יתקדם באופן המיטבי יש לפעול בשקיפות מלאה, באופן שוטף ובנעימות תוך עדכון כל בעלי הדירות בנוגע להתקדמות הפרוייקט. 

חמשת הצעדים הראשונים בקידום פרויקט תמ"א 38 
לא בכל בניין ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38, לכן יש לבצע בדיקות ראשוניות על מנת להיות בטוחים שאכן אפשר ליישם אותו בבניין שלכם. המפתח להתנעת הפרויקט הוא בדיקת התכנות הפרויקט בבניין ממגוון היבטים: כלכליים, תכנוניים ומשפטיים. 

כדי להקל עליכם את הכניסה לתהליך, אספתי עבורכם את חמשת הצעדים הראשונים שיש לעשות כדי לקדם פרוייקט תמ"א  38 בצורה מוצלחת: 

1. לברר מתי התקבל היתר הבניה לבניין – הזכאות לפרויקט נתונה לבניינים שהיתר הבניה שלהם התקבל לפני תחילת 1980. חשוב לבדוק מתי התקבל היתר הבניה. מידע זה חשוב במיוחד לבניינים שנבנו לדוגמא ב- 1982 אך היתר הבנייה התקבל כמה שנים לפני זה. המידע על היתרי הבניה נמצא באתרים של העיריות במחלקות המינהל ההנדסי. 

2. להוציא נסח טאבו מרוכז - נסח הטאבו המרוכז מפרט את שמות כל בעלי הדירות והרכוש המשותף שמוצמד אליהם. לכן, חשוב ביותר לבדוק מיהם השמות הרשומים בנסח, שכן דיירי הדירה יכולים להיות הילדים והנכדים של בעלי הדירה ואינם בעלי זכות הכרעה בעניין. במקרים אחרים ייתכן והדירה רשומה על שם אנשים שנפטרו, דבר שידרוש פניה ליורשים כדי שיעדכנו את הרישום בטאבו, פעולה שיכולה לקחת לפחות כמה חודשים. גם אם מופיעים בנסח שמות של חברות חייבים לבדוק מי הבעלים והאם החברה קיימת. בכל מצב, כדאי לעשות זאת בהקדם ולא לחכות זמן רב. ניתן להוציא נסח טאבו מרוכז באתר של משרד המשפטים בתשלום של 15 ₪. 

3. בניית תשתית על בסיס הנסח- כבר בתחילת התהליך כדאי לאסוף לקובץ אקסל מסודר את כל השמות ופרטי הקשר של בעלי הדירות: כתובת מגורים מעודכנת (במידה ואינם מתגוררים בבניין), טלפונים ומיילים. רשימה זו תהווה חלק משמעותי בהתקשרות בין כל בעלי הדירות. ככל שתקדימו לארגן אותה יהיה לכם יותר קל לנהל אספות נדרשות, לקבל את האישורים הנדרשים ואף לפנות ליזמים.

4. תעדו את הפעילות שלכם- חשוב במיוחד להקפיד לסכם את האספות של בעלי הדירות ואת ההחלטות שנקבעו באספות אלו. סיכומים אלו ימנעו מצב בעתיד בו בעלי דירות טוענים שדברים נעשו ללא הסכמתם ואף מתנגדים לשינויים שכבר התקבלו באספות קודמות. גם פגישות עם אלו שלא חתמו תתעדו כדי שאותם אנשים לא יוכלו לטעון בדיון המשפטי אצל המפקח שלא פנו אליהם.

5. אל תהססו לפנית בשנית – גם אם כבר פניתם בעבר ליזמים וקיבלתם תשובה שלילית נסו שנית. ייתכן שבעבר קיבלתם סירוב עקב מגבלות החקיקה, אך מכיוון שהחקיקה עברה שינויים רבים בשנים האחרונות, מומלץ לנסות שוב. 

בכל מקרה זכרו שהמפתח לתהליך הוא  אופטימיות רבה, סבלנות לכולם, נחישות ותמיד לחשוב על הצעד הבא. 

הכתבה הבאה תתמקד בפניות ליזמים וחברות בניה על מנת לקבל הצעות, איך ומתי בוחרים את אנשי המקצוע שייצגו אתכם, אלו ערבויות נדרשות בכל מסלול, מאיזה שלב יש צורך בעורך הדין, מפקח בניה, יועץ מיסוי מקרקעין ושמאי, וכמובן, כיצד בוחרים נציגות ומהו תפקידה.

ברוריה שור היא מומחית לתמ"א 38. מאז כניסת תמ"א 38 לתוקף היא עוסקת בקידום פרויקטים ובשנים האחרונות עוסקת בייעוץ במגוון רחב של שאלות הנוגעות לפרוייקט זה. 

יש לכם שאלות? רוצים להתייעץ?

השאירו שאלות בתגובות, שלחו למייל bruria@btama38.co.il  או התקשרו לטלפון 052-2998424